Chi cede un terreno o un lastrico solare per ospitare un impianto fotovoltaico, tramite il cosiddetto diritto di superficie, deve considerare anche gli aspetti fiscali dell’operazione. Anche in Toscana e nelle regioni limitrofe, dove la diffusione degli impianti fotovoltaici è in aumento, è fondamentale comprendere il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie.
In questa guida vediamo nel dettaglio come si inquadra il diritto di superficie dal punto di vista tributario e ti spieghiamo come viene tassato questo tipo di contratto, quali sono le imposte applicabili e cosa cambia se si riceve un canone annuo, una somma una tantum, o se interviene una successione.
TL;DR – In breve
Il corrispettivo ricevuto per la cessione del diritto di superficie è tassabile come reddito (IRPEF o plusvalenza).
Se ricevi un canone annuo, il guadagno viene tassato ogni anno; se ricevi una somma una tantum, paghi tutto in un’unica soluzione.
La cessione è normalmente esente da IVA, ma ci sono eccezioni per aziende agricole.
In Toscana e nel Centro Italia, è importante valutare l’impatto fiscale con un consulente prima di firmare il contratto.
In caso di vendita o successione, il contratto resta valido, ma cambia la tassazione.
Tassazione per chi cede il diritto
Quando un proprietario concede il diritto di superficie a un operatore del fotovoltaico, riceve in cambio un corrispettivo economico (canone o somma iniziale). Questo reddito è soggetto a tassazione.
Tipologie di reddito:
- Se percepisci una somma ricorrente (es. canone annuo), si tratta di reddito fondiario o in alcuni casi di reddito diverso
- Se ricevi un compenso una tantum, l’Agenzia delle Entrate può considerarlo plusvalenza tassabile
Il regime fiscale del diritto di superficie dipende dalla natura del contratto e dalla durata prevista.
Ecco una sintesi delle due opzioni principali e di cosa comportano a livello fiscale:
| Come vieni pagato | Cosa comporta fiscalmente |
| Pagamento tutto subito (una tantum) | Paghi tutte le tasse nello stesso anno. Se la somma è alta, potresti finire in una fascia IRPEF più alta. |
| Pagamenti annuali (canone fisso ogni anno) | Paghi le tasse anno per anno. Il guadagno viene “spalmato” e può essere fiscalmente più vantaggioso. |
Scegliere tra queste due opzioni ha conseguenze fiscali importanti. Chiedi aiuto da un consulente per capire qual è la scelta migliore per te.
IVA, IRPEF e redditi fondiari
IVA
In genere, la cessione del diritto di superficie è esente da IVA, salvo specifici accordi o se il cedente è un’azienda agricola in regime IVA normale.
IRPEF
Il corrispettivo ricevuto dal proprietario del terreno o del tetto può:
- Confluire nel quadro B (redditi fondiari) se la superficie resta censita come agricola
- Rientrare nei redditi diversi, soprattutto se il contratto ha natura atipica o commerciale
NB: È consigliabile confrontarsi con un commercialista per verificare la corretta dichiarazione.
Plusvalenze e imposte indirette
Anche nel 2025, quando la cessione del diritto di superficie genera una somma rilevante, può scattare la tassazione sulle plusvalenze. Questo succede se:
- La proprietà è stato acquistata a titolo oneroso (non ereditato)
- Sono passati meno di 5 anni dall’acquisto
- La somma ricevuta è superiore al costo di acquisizione rivalutato
In questi casi, si parla di imposta sulla plusvalenza: una tassazione separata che va dichiarata con attenzione.
Anche le imposte indirette vanno considerate:
- Imposta di registro (normalmente 9%)
- Imposta ipotecaria e catastale (eventuali, in caso di trascrizione)
Tassazione in caso di vendita o successione
Vendita
Se il terreno o la copertura concessi in diritto di superficie vengono venduti prima della scadenza del contratto, l’acquirente subentra con tutte le condizioni e gli oneri. In questo caso:
- La base imponibile della vendita va calcolata tenendo conto della minore disponibilità del fondo
- Potrebbero sorgere obblighi di comunicazione fiscale
Successione
In caso di eredità, il contratto di diritto di superficie resta valido. L’erede:
- Subentra nei diritti e doveri del cedente
- Può essere soggetto a imposta di successione, calcolata sul valore della superficie al netto del vincolo
Ottimizzazioni fiscali possibili
Nel 2025, è ancora possibile accedere a strumenti di ottimizzazione fiscale. Tra le strategie utilizzabili:
- Rivalutazione del terreno agricolo (con imposta sostitutiva)
- Stipula del contratto in forma agevolata per coltivatori diretti o imprenditori agricoli
- Valutazione dell'opzione per imposta sostitutiva su plusvalenze, al posto dell’aliquota IRPEF
Un’analisi preventiva con un esperto fiscale può ridurre notevolmente le imposte dovute, in particolare se si ricevono somme elevate o se il terreno è stato acquisito da poco. Per applicazioni specifiche al tuo caso, è consigliabile il supporto di un consulente.
FAQ - Domande frequenti
Quali tasse si pagano se concedo il terreno o il tetto per un impianto fotovoltaico?
Se firmi un contratto in cui concedi il tuo terreno o il tuo lastrico solare per installare un impianto fotovoltaico, il denaro che ricevi è considerato un guadagno tassabile. Dovrai pagarci sopra delle tasse, che variano in base all’importo ricevuto e alla tua situazione fiscale personale.
C’è l’IVA sulla cessione del diritto di superficie?
Di norma no, ma può variare se il cedente è un’impresa agricola o in regime IVA.
Quando si paga la plusvalenza?
Se la superficie è stata acquistata a pagamento e venduto entro 5 anni, o se la somma ricevuta supera il valore storico.
Come devo dichiarare questo guadagno al Fisco?
Quando farai la dichiarazione dei redditi, dovrai inserire l’importo ricevuto in una sezione specifica del modulo. Di solito si usa il quadro RL del modello per persone fisiche. Per essere sicuro di compilare tutto correttamente, è meglio affidarsi a un commercialista.
È come affittare una proprietà dal punto di vista fiscale?
No. Anche se può sembrare simile, la cessione del diritto di superficie non è considerata un affitto. Per il Fisco è un tipo diverso di guadagno e si gestisce in un’altra sezione della dichiarazione dei redditi.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non costituiscono consulenza fiscale o legale. Le condizioni specifiche relative alla tassazione del diritto di superficie possono variare in base alla normativa vigente, alla natura del contratto e al profilo fiscale del cedente. Per valutazioni ufficiali ti consigliamo di rivolgerti a un notaio, a un commercialista o a un consulente fiscale qualificato.
