Come funziona nel 2026 e cosa è cambiato
Chi cede un terreno, un tetto o un lastrico solare per ospitare un impianto fotovoltaico tramite il diritto di superficie deve considerare anche gli aspetti fiscali dell’operazione.
Negli ultimi anni la tassazione del diritto di superficie è cambiata. Dal 2024, infatti, la normativa distingue più chiaramente la costituzione di un diritto reale di godimento dalla cessione della piena proprietà dell’immobile.
Questo significa che non è più corretto applicare automaticamente alla costituzione del diritto di superficie le regole previste per le plusvalenze immobiliari. Il trattamento fiscale deve essere valutato in base alla natura dell’operazione, al soggetto che concede il diritto e alle modalità con cui viene corrisposto il compenso.
In questa guida vediamo come si inquadra oggi la tassazione della cessione del diritto di superficie, quali sono i principali aspetti da considerare e cosa cambia tra canone periodico e pagamento una tantum.
In breve
- Dal 2024 i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento rientrano espressamente tra i redditi diversi previsti dall’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR.
- La costituzione del diritto di superficie non viene più automaticamente trattata come una cessione immobiliare ai fini delle plusvalenze.
- La modalità di pagamento, periodica o una tantum, incide sulla gestione fiscale del corrispettivo.
- IVA, imposta di registro e altre imposte indirette devono essere valutate in base al soggetto e alla struttura dell’operazione.
- Il trattamento può essere diverso per persone fisiche, imprese e aziende agricole.
- Prima della firma è opportuno verificare il caso concreto con un commercialista, notaio o consulente fiscale.
Tassazione per chi cede il diritto di superficie
Quando un proprietario costituisce un diritto di superficie per un impianto fotovoltaico, concede a un altro soggetto il diritto di realizzare e mantenere l’impianto sul proprio terreno o sulla propria copertura per il periodo definito nel contratto.
In cambio può ricevere un corrispettivo economico, ad esempio attraverso un pagamento periodico o una somma una tantum.
Dal punto di vista fiscale è importante distinguere questa operazione dalla vendita dell’immobile o del terreno. Dal 2024, infatti, la costituzione del diritto di superficie rientra espressamente nella disciplina dei redditi diversi prevista dall’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR.
Come vieni pagato | Cosa comporta dal punto di vista fiscale |
| Pagamento una tantum | Il corrispettivo viene percepito in un’unica soluzione. Il trattamento fiscale deve essere valutato in base alla natura del soggetto e alla struttura dell’operazione. |
| Canone periodico | Il corrispettivo viene percepito nel tempo. Anche in questo caso la tassazione dipende dal profilo fiscale del proprietario e dalle condizioni del contratto. |
| Formula mista | Può prevedere una parte iniziale e una quota periodica. Gli effetti fiscali vanno verificati considerando entrambe le componenti. |
Dal 2024 non è più corretto assimilare automaticamente la costituzione del diritto di superficie a una cessione immobiliare soggetta al regime delle plusvalenze. Per questo la tassazione va verificata sulla base della configurazione concreta dell’operazione.
La tassazione del diritto di superficie deve quindi essere verificata considerando almeno:
- chi concede il diritto;
- natura e utilizzo della superficie;
- modalità di pagamento;
- durata e struttura del contratto;
- eventuale esercizio di un’attività d’impresa.
Canone annuo o pagamento una tantum: cosa cambia
Il corrispettivo previsto per la costituzione del diritto di superficie può essere riconosciuto in modi diversi. Le formule più comuni sono il canone periodico, il pagamento una tantum o soluzioni miste.
La differenza non riguarda solo il momento in cui il proprietario riceve il compenso, ma anche la gestione fiscale dell’operazione. Il momento e le modalità di percezione del corrispettivo assumono infatti rilevanza ai fini della tassazione.
Non esiste però una soluzione migliore in assoluto: la scelta va valutata considerando importo, durata dell’accordo, profilo fiscale del proprietario e condizioni contrattuali.
Diritto di superficie e plusvalenza: cosa è cambiato
Il tema della plusvalenza sul diritto di superficie richiede particolare attenzione, perché la disciplina è cambiata.
Prima della modifica introdotta nel 2024, la costituzione a titolo oneroso di un diritto reale di godimento poteva essere ricondotta, in determinate condizioni, alle regole fiscali delle cessioni immobiliari.
La Legge n. 213/2023 ha però modificato il TUIR inserendo la costituzione degli altri diritti reali di godimento nell’articolo 67, comma 1, lettera h).
L’Agenzia delle Entrate ha successivamente chiarito che, nel nuovo quadro normativo, i corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie trovano una disciplina autonoma tra i redditi diversi e non sono più automaticamente soggetti al regime delle plusvalenze previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b).
È quindi necessario distinguere tra:
- costituzione del diritto di superficie;
- trasferimento di un diritto già esistente;
- vendita del terreno o dell’immobile.
Sono operazioni diverse e possono avere conseguenze fiscali differenti.
IVA, IRPEF e redditi diversi
IRPEF e redditi diversi
Per le persone fisiche che operano al di fuori dell’attività d’impresa, i corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie possono rientrare nella disciplina dei redditi diversi prevista dall’articolo 67 del TUIR.
La tassazione effettiva dipende però dalle caratteristiche dell’operazione e dal profilo del contribuente.
IVA
Anche l’applicazione dell’IVA non può essere definita con una regola valida per qualsiasi proprietario.
Il trattamento dipende, tra gli altri elementi, dalla natura del soggetto che costituisce il diritto e dall’eventuale svolgimento dell’operazione nell’ambito di un’attività economica.
Per imprese e aziende agricole è quindi necessario verificare il regime applicabile al singolo contratto.
Imposta di registro e altre imposte indirette
Oltre alle imposte sul reddito, la costituzione del diritto di superficie può comportare l’applicazione diimposte indirette, tra cui l’imposta di registro e, quando previste, imposte ipotecarie e catastali.
Anche in questo caso, aliquote e modalità applicabili dipendono dalla configurazione concreta dell’atto e dalla natura dei soggetti coinvolti.
Per questo non è corretto applicare automaticamente una percentuale standard a tutte le operazioni di diritto di superficie.
Persone fisiche, imprese e aziende agricole
La tassazione della cessione del diritto di superficie può cambiare anche in funzione del soggetto che concede il diritto.
Persone fisiche
Per un proprietario che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, il corrispettivo deve essere valutato secondo le regole applicabili ai redditi diversi.
Imprese
Quando l’operazione avviene nell’ambito dell’attività d’impresa, entrano in gioco le regole relative al reddito d’impresa, alla contabilizzazione del corrispettivo e, quando applicabile, all’IVA.
Aziende agricole
Nel caso di terreni appartenenti ad aziende o imprenditori agricoli devono essere considerate anche la natura del soggetto, il regime fiscale adottato e le caratteristiche dell’operazione.
Per questo la stessa formula contrattuale può avere conseguenze fiscali diverse da un proprietario all’altro.
Tassazione e contratto di diritto di superficie
La fiscalità non dovrebbe essere valutata separatamente dalle condizioni previste nel contratto.
Prima della firma è importante definire con chiarezza:
- modalità e tempistiche di pagamento;
- durata del diritto;
- eventuali meccanismi di aggiornamento del corrispettivo;
- costi e obblighi a carico delle parti;
- condizioni di recesso;
- cosa accade alla scadenza dell’accordo.
Questi elementi incidono sulla struttura economica dell’operazione e possono avere conseguenze anche dal punto di vista fiscale.
Bottone: Scopri di più sul contratto per il diritto di superficie fotovoltaico
Tassazione in caso di vendita o successione
La presenza di un diritto di superficie deve essere considerata anche quando il proprietario decide successivamente di vendere il terreno o l’immobile oppure quando interviene una successione.
In questi casi occorre valutare:
- permanenza del diritto già costituito;
- condizioni previste dal contratto;
- effetti del diritto sul bene;
- eventuali conseguenze fiscali della vendita o della successione.
Il trattamento dipende dalla singola operazione e non può essere ricondotto a una formula generale.
Per questo, in caso di vendita o successione durante la durata del diritto di superficie, è opportuno verificare preventivamente gli effetti dell’operazione con il professionista che segue gli aspetti fiscali e notarili.
Cosa verificare prima di firmare
La convenienza di una proposta di diritto di superficie non dovrebbe essere valutata soltanto sulla base del corrispettivo lordo indicato dall’operatore.
Prima della firma è utile chiarire:
- quanto e quando verrà corrisposto il compenso;
- quale trattamento fiscale si applica al proprietario;
- quali imposte indirette sono previste;
- se l’operazione avviene nell’ambito di un’attività d’impresa;
- quali obblighi fiscali e dichiarativi ne derivano.
Una verifica preventiva permette di valutare in modo più realistico il valore economico netto dell’accordo.
Ecotec: dalla valutazione della superficie al progetto fotovoltaico
Ecotec affianca proprietari e aziende nella valutazione tecnica ed economica di terreni, tetti e coperture, verificando la fattibilità di un progetto fotovoltaico attraverso il diritto di superficie.
Il supporto comprende l’analisi della superficie, la definizione del progetto, la gestione degli aspetti tecnici e autorizzativi e il coordinamento delle diverse fasi dell’intervento.
Anche gli aspetti economici e contrattuali vengono valutati nel quadro complessivo dell’operazione, così da costruire una soluzione sostenibile e coerente con le caratteristiche della superficie e con gli obiettivi del proprietario.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non costituiscono consulenza fiscale o legale. Le condizioni specifiche relative alla tassazione del diritto di superficie possono variare in base alla normativa vigente, alla natura del contratto e al profilo fiscale del cedente. Per valutazioni ufficiali ti consigliamo di rivolgerti a un notaio, a un commercialista o a un consulente fiscale qualificato.
