In un contesto agricolo sempre più incerto, molti agricoltori cercano alternative sostenibili per generare reddito dalle proprie terre. La cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo rappresenta una soluzione concreta: consente di ospitare un impianto fotovoltaico sul proprio terreno mantenendone la proprietà. È un’alternativa all’affitto tradizionale, ma con vantaggi economici e giuridici più stabili.
Vediamo in cosa consiste, come si applica e quali condizioni sono da rispettare per sfruttare questa opportunità.
TL;DR – In breve
Con il diritto di superficie, gli agricoltori possono ospitare un impianto fotovoltaico sul proprio terreno senza perderne la proprietà.
In cambio, ricevono un canone fisso o una somma una tantum, per 20–30 anni.
È una formula alternativa all’affitto agricolo, con vantaggi economici e giuridici più stabili.
La superficie resta disponibile per alcune colture, soprattutto con impianti agrivoltaici.
In Toscana e Centro Italia, è una scelta sempre più diffusa tra chi ha terreni marginali o inutilizzati.
Come funziona il diritto di superficie su terreno agricolo
La cessione del diritto di superficie è un accordo legale che permette a un operatore di installare un impianto fotovoltaico su un terreno altrui, senza acquistarlo, per un periodo solitamente compreso tra 20 e 30 anni.
Nel caso di un terreno agricolo, il proprietario (spesso un agricoltore o un’azienda agricola):
- Mantiene la proprietà del fondo
- Cede l’uso della superficie all’operatore per costruire l’impianto
- Riceve in cambio un compenso pattuito (canone annuale o somma una tantum)
Il contratto per la cessione del diritto di superficie viene registrato con valore legale. Non si tratta di un affitto agricolo in senso classico, ma di una cessione temporanea del diritto di superficie.
Questa formula sta sostituendo in molti casi l’affitto del terreno agricolo, perché offre più garanzie al proprietario e all’investitore.
Affitto agricolo vs. Diritto di superficie per fotovoltaico
| Aspetto | Affitto agricolo | Diritto di superficie fotovoltaico |
| Finalità | Uso agricolo del fondo | Installazione impianto fotovoltaico |
| Durata tipica | 5–15 anni | 20–30 anni |
| Proprietà del terreno | Resta al locatore | Resta al proprietario |
| Obblighi del locatore | Eventuale gestione agricola | Nessun obbligo operativo |
| Registrazione | Contratto privato o registrato | Obbligo di atto notarile |
| Rendimento economico | Variabile, legato alla produzione agricola | Fisso o pattuito a lungo termine |
Compatibilità urbanistica e vincoli
Non tutti i terreni agricoli possono essere destinati al fotovoltaico. È fondamentale verificare:
- La destinazione d’uso nel piano urbanistico comunale
- L’assenza di vincoli paesaggistici o ambientali
- La distanza da linee elettriche o infrastrutture di connessione
- Eventuali limiti regionali (in Toscana, ad esempio, sono in vigore normative specifiche sui suoli agricoli produttivi)
Molte aree agricole, soprattutto se incolte o marginali, sono già compatibili con installazioni fotovoltaiche, anche in zone a regolamentazione regionale come la Toscana.
In molti casi, anche se il terreno è agricolo, è possibile installare impianti fotovoltaici a terra, purché:
- Non si comprometta l’uso agricolo del suolo
- Si tratti di aree marginali o incolte
- Sia possibile accedere alla rete elettrica
Un operatore serio effettua uno studio di fattibilità tecnico–normativa prima di avanzare una proposta.
Opportunità economiche per i proprietari agricoli
In Toscana, sono sempre più numerosi gli agricoltori che decidono di cedere il diritto di superficie per valorizzare terreni agricoli marginali.
La redditività del fotovoltaico su terreno agricolo è una delle motivazioni principali per cui molti proprietari scelgono di concedere il diritto di superficie.
Ecco i vantaggi principali:
- Entrata stabile e sicura (canone fisso annuo o somma anticipata)
- Nessuna gestione dell’impianto: tutto è in carico all’operatore
- Valorizzazione di terreni inutilizzati, incolti o scarsamente produttivi
- Nessuna vendita: la proprietà resta in mano all’agricoltore
Alcuni operatori offrono anche pagamenti misti o bonus legati alla produttività dell’impianto.
FAQ - Domande frequenti
Come faccio a sapere quanto vale il mio terreno agricolo per un impianto fotovoltaico?
Il valore dipende da fattori come l’esposizione al sole, la posizione, l’accesso alla rete elettrica e l’assenza di vincoli. Se hai un terreno agricolo in Toscana o zone limitrofe, puoi chiedere una valutazione tecnica a Ecotec per capire se è adatto e quanto potresti guadagnare.
Il diritto di superficie è un affitto agricolo?
No, è una formula diversa. Il proprietario concede solo il diritto di costruire e gestire un impianto, ma non trasferisce il terreno né lo affitta per usi agricoli.
Posso coltivare il terreno durante la durata del contratto?
Dipende dal tipo di impianto. Alcune soluzioni agrivoltaiche permettono di coltivare e produrre energia contemporaneamente.
Quanto tempo dura un contratto tipico?
Generalmente dai 20 ai 30 anni, con possibilità di rinnovo se previsto dalle clausole.
Cosa succede alla fine del contratto?
Il diritto si estingue. L’impianto può essere smontato o lasciato al proprietario, secondo gli accordi firmati.
